Олимпиада по вычитанию
Почему не окупаются сочинские объекты
-
5
Газета «РљРѕРјРјРµСЂСЃР°РЅС‚СЉ» в„–32 РѕС‚ 21.02.2019, стр. 10
Пять лет назад, 23 февраля 2014 РіРѕРґР°, РЅР° стадионе «Фишт» РІ Сочи прошла церемония закрытия зимней Олимпиады, общие затраты РЅР° подготовку Рє которой превысили 1 трлн СЂСѓР±. РЈ СЂРѕСЃСЃРёР№СЃРєРёС… властей были особые РІРёРґС‹ РЅР° столицу Р?РіСЂ 2014 РіРѕРґР°: РѕРЅРё рассчитывали, что бывшая всесоюзная здравница превратится РІ современный РєСѓСЂРѕСЂС‚, привлекательный для инвестиций. РќРѕ реальность оказалась РґСЂСѓРіРѕР№: вернуть вложения РІ РѕР±РѕР·СЂРёРјРѕРј будущем РЅРµ СЃРјРѕРіСѓС‚ РЅРµ только те, кто строил спортивную инфраструктуру, РЅРѕ Рё девелоперы гостиниц, затраты РЅР° которые, РїРѕ идее, должны окупаться быстрее. Причина РІ том числе РІ зависимости курорта РѕС‚ сезонного фактора Рё отсутствии роста турпотока.
Заработать не удалось никому
РќРё власти, РЅРё девелоперы СЃ экспертами даже спустя пять лет после Олимпиады РІ Сочи РЅРµ РјРѕРіСѓС‚ прийти Рє общему знаменателю оценки затрат РЅР° ее подготовку. РџРѕ данным Счетной палаты, РЅР° строительство олимпийских объектов ушло 324,9 млрд СЂСѓР±. РќРѕ РІ эту СЃСѓРјРјСѓ аудиторы РЅРµ включили расходы РЅР° транспортную инфраструктуру, включая автодороги Рё скоростное железнодорожное сообщение. РћРґРёРЅ РёР· собеседников “Ъ” РёР· числа бывших чиновников, знакомых СЃРѕ структурой расходов РЅР° подготовку Рє Р·РёРјРЅРёРј Р?грам 2014 РіРѕРґР°, РіРѕРІРѕСЂРёС‚ Рѕ СЃСѓРјРјРµ примерно 900 млрд СЂСѓР±. РћРЅ настаивает, что именно эта цифра называлась РЅР° различных совещаниях, проходивших РІ том числе РІ федеральном правительстве после завершения Р?РіСЂ. «Некоторые эксперты, привлекаемые чиновниками, называли СЃСѓРјРјСѓ Рё 1,5 трлн СЂСѓР±., которые пошли РЅР° подготовку Рє Олимпиаде, что называется, РїРѕРґ ключ. Рто РЅРµ только деньги бюджетов разных уровней, РЅРѕ Рё средства монополий, частных инвесторов»,— РіРѕРІРѕСЂРёС‚ РґСЂСѓРіРѕР№ бывший чиновник, знакомый СЃ ситуацией.
Еще РѕРґРёРЅ бывший «олимпиец», СЌРєСЃ-сотрудник госкорпорации «Олимпстрой» (курировала строительство спортивных Рё инфраструктурных объектов РІ Сочи Рё после завершения Р?РіСЂ была ликвидирована) вспоминает: «Была задача показать, что проведение Р·РёРјРЅРёС… Р?РіСЂ РІ летнем Сочи — это РЅРµ просто амбиция, РЅРѕ Рё бизнес-проект. Поэтому Рё возникли такие «РїР»Р°РІР°СЋС‰РёРµ» цифры РїРѕ объему вложений. Если надо было показать эффективность вложений средств бюджета, то Сѓ нас апеллировали Рє данным Счетной палаты, если хотели показать масштабность проекта, то появлялась магическая цифра 1,5 трлн СЂСѓР±.В». РћРЅ объясняет разницу оценок также тем, что РІ Сочи практически СЃ нуля появлялись проекты, которых РёСЃС…РѕРґРЅРѕ РЅРµ было РІ олимпийском СЃРїРёСЃРєРµ. «Так, РІ Красной Поляне, РіРґРµ Р·Р° короткое время был создан целый горнолыжный кластер, требовалось создание специального укрепления РѕС‚ оползней, чего РЅРµ было РІ первоначальном варианте. Рто случилось РёР·-Р·Р° того, что РЅРµ изучили тщательно почву перед началом строительства»,— РїСЂРёРІРѕРґРёС‚ пример собеседник “Ъ”.
Гендиректор курорта «Роза Хутор» Сергей Бачин — о том, как курорт пытается привлечь отдыхающих
Р’ итоге заработать РЅР° сочинской Олимпиаде РїРѕРєР° РЅРµ удалось РЅРёРєРѕРјСѓ — РЅРё бюджету, РЅРё госкомпаниям, РЅРё частным инвесторам. Например, РїРѕ данным Счетной палаты, выручка оргкомитета «Сочи-2014В» составила 85,4 млрд СЂСѓР±. Рђ согласно заявлениям Международного олимпийского комитета (РњРћРљ), операционная прибыль РѕС‚ проведения Р?РіСЂ РІ Сочи составила 3,25 млрд руб.
РћРґРёРЅ РёР· собеседников “Ъ” РёР· числа аудиторов, консультировавших олимпийских инвесторов, РіРѕРІРѕСЂРёС‚, что Сѓ РјРЅРѕРіРёС… компаний рентабельность продаж составляла 3,8%, Р° рентабельность инвестиций РЅР° РїРёРєРµ проведения Р?РіСЂ — всего лишь 1%. В«Р?СЃС…РѕРґСЏ РёР· последней цифры очевидно, что сейчас отдача РЅР° инвестиционный капитал — это доли процента»,— замечает собеседник “Ъ”, добавляя, что это РїСЂРёРІРѕРґРёС‚ Рє серьезному увеличению СЃСЂРѕРєРѕРІ окупаемости.
РЈ гендиректора построенного Рє Р?грам курорта «Роза Хутор» (инвестор — В«Р?нтеррос») Сергея Бачина есть этому объяснение: «В самом начале, РєРѕРіРґР° только началась подготовка Рє Олимпиаде, РІ единый проект были ошибочно, РЅР° РјРѕР№ взгляд, включены РґРІРµ составляющие — затраты РЅР° инфраструктуру Рё коммерческие объекты». Если брать РІ расчет РѕР±Р° этих фактора, то окупаемость «Розы Хутор» превышает 20 лет, Р° если только коммерческую часть (отели, рестораны, подъемники Рё С‚.В Рґ), то этот СЃСЂРѕРє сократился Р±С‹ РґРѕ 12–15 лет, что наблюдается РЅР° аналогичных курортах Европы Рё РЎРЁРђ, отмечает РіРѕСЃРїРѕРґРёРЅ Бачин (СЃРј. интервью).
РћС‚ частного Рє Р’РБу
Формально большая часть вложенных в Сочи средств — частные. Но на деле многие вложения инвесторов были обеспечены благодаря кредитным линиям госструктур.
Р’ январе 2014 РіРѕРґР° тогдашний глава Р’РБа Владимир Дмитриев заявлял, что общий объем финансирования, выделенный госкорпорацией РЅР° олимпийские объекты, составил 240 млрд СЂСѓР±. РџРѕ текущим оценкам, РЅР° долю Р’РБа приходится 15% РѕС‚ совокупных вложений РІ олимпийские проекты, РіРѕРІРѕСЂРёС‚ источник “Ъ”, близкий Рє госкорпорации. РќР° долю крупнейших проектов, включая горнолыжные курорты «Роза Хутор», «Красная Поляна», развлекательный центр «Сочи парк», пришлось около 190 млрд СЂСѓР±. кредитов Р’РБа. Там уточняют, что его олимпийские вложения составили всего около 10% РѕС‚ общего кредитного портфеля Рё РїРѕРґ эти средства созданы резервы.
Р’РР‘ кредитовал строительство 17 олимпийских объектов, РЅР° текущий момент реструктуризированы займы, выданные РЅР° 12 объектов, отмечает собеседник “Ъ”. Р’ конце 2017 РіРѕРґР° Р’РР‘ сам выступил СЃ предложением пролонгировать СЃСЂРѕРєРё погашения кредитов РґРѕ 2051 РіРѕРґР° Рё продлить РґРѕ 2031 РіРѕРґР° механизм cash sweep РїРѕ уплате процентов (РєРѕРіРґР° весь свободный денежный поток направляется РЅР° досрочное выполнение обязательств). Причиной стал СЂРёСЃРє дефолта РїРѕ займам СЃРѕ стороны «Розы Хутор» Рё «Красной Поляны» (СЃРј. “Ъ” РѕС‚ 7 декабря 2017 РіРѕРґР°).
Собеседник “Ъ” уточняет, что по ряду проектов, по которым первоначально предусматривался пересмотр кредитного договора, реструктуризация не понадобилась. Например, от этого отказался аэропорт Сочи, а девелопер «Сочи Плаза» нашел соинвестора.
РџСЂРё подготовке Рє Р?грам РЅР° кредиты Р’РБа, утверждает собеседник “Ъ”, построено РґРѕ 22% номеров общего гостиничного фонда, существующего сейчас РІ Сочи. РџРѕ подсчетам CushmanВ & Wakefield, Рє Олимпиаде РІ эксплуатацию было введено 22 тыс. номеров РёР· 57 тыс. существовавших тогда РІ РіРѕСЂРѕРґРµ. Сейчас РІ Сочи работают брендированные отели РЅР° 5 тыс. таких номеров, 90% РёР· РЅРёС… были открыты РІ 2013–2014 годах, отмечает руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Татьяна Веллер.
Не стоит рассчитывать на рост
После Олимпиады основные показатели отелей демонстрировали в основном положительную динамику. В этот период загрузка гостиниц прибрежного кластера увеличилась на 7 п. п., горного — на 22 п. п., вспоминает госпожа Веллер. Но в 2018 году темпы роста замедлились.
По расчетам JLL, четырех-пятизвездные гостиницы у моря нарастили загрузку на 1,2 п. п., до 53,3%, так как тариф увеличился в среднем на 13%, до 12 тыс. руб. У аналогичных объектов в горах загрузка выросла с 56% до 60%, при этом рост стоимости размещения оказался не таким значительным, составив всего 8%, до 6 тыс. руб. «Очевидно, гости выбирали размещение в горах даже в низкий для Красной Поляны сезон из-за более доступных цен»,— объясняет Татьяна Веллер.
Хотя зимой загрузка отелей в Красной Поляне держится на уровне 80–85%, среднегодовой показатель при этом составляет 55–60%, говорит владелец компании «Антерра» (открыл в горном кластере Сочи в 2017 году гостиницу Green Flow) Александр Тертычный. Загрузка бюджетных отелей категории «три звезды» во всем Сочи в 2018 году просела, сократившись с 65,5% до 63%. В JLL указывают, что это произошло на фоне 11-процентного увеличения средней стоимости размещения (до 4,2 тыс. руб.).
Управляющий партнер VIYM Андрей Якунин — о том, что мешает инвестировать в гостиничные активы в Сочи
Р’ Сочи влияние фактора сезонности РЅР° гостиничный рынок действительно велико, соглашается руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Татьяна Белова. Р? это влияет РЅР° инвестиционную привлекательность курорта. Более того, добавляет партнер практики «Оценка» «НРРћ Центра» РђСЂРёРЅР° Матвеева, сезонность оказывает сильное влияние РЅР° плановую рентабельность Рё окупаемость горнолыжных курортов РІ Сочи. РќР° фоне этих проблем погасить полученные кредиты сможет лишь меньшая часть олимпийских проектов, пессимистично замечает старший директор департамента гостиничного бизнеса Рё туризма CushmanВ & Wakefield Р?СЂРёРЅР° Акутова.
Городу РЅРµ стоит рассчитывать Рё РЅР° значительный СЂРѕСЃС‚ турпотока, предупреждают эксперты. Как ранее заявлял премьер Дмитрий Медведев, внутренний турпоток Р·Р° 2018 РіРѕРґ вырос РЅР° 25%, РЅРѕ для Сочи динамика оказалась намного более СЃРєСЂРѕРјРЅРѕР№. РџРѕ данным местных властей, РІ прошлом РіРѕРґСѓ РєСѓСЂРѕСЂС‚ посетили 6,4 млн человек, это лишь РЅР° 1,6% выше аналогичного показателя 2017 РіРѕРґР°. РђСЂРёРЅР° Макеева объясняет: РЅР° рынке внутреннего туризма заметно растет конкуренция, для Сочи ее РІ первую очередь составляют альтернативные горнолыжные курорты Северного Кавказа. «Так, Р’РўР Рљ «РђСЂС…ыз» РїРѕ общей протяженности Рё СѓСЂРѕРІРЅСЋ сложности трасс уже является альтернативой курорту «Р“азпрома» РІ Красной Поляне»,— рассуждает эксперт.
Не смог Сочи после своего обновления привлечь и покупателей высокобюджетной курортной недвижимости. Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова рассказывает, что последние три года количество сделок в этом сегменте продолжало снижаться, сейчас их практически нет. Сократился и объем предложения: если перед Олимпиадой его объем оценивался в 150 тыс. кв. м, сейчас речь идет всего лишь о 35 тыс. кв. м.
